"Μια μεγάλη πτώση τιμών στα ακίνητα φέρνει ανατριχίλα στους τραπεζίτες
ΤΑ ΟΜΟΛΟΓΑ έχουν το όνομα αλλά τα ακίνητα μπορεί να έχουν τη «χάρη», μετατρεπόμενα στα τοξικά του ελληνικού τραπεζικού συστήματος αν οι τιμές στην κτηματαγορά συνεχίσουν την πτώση τους επί μακρόν.
Οι περισσότεροι αναλυτές έχουν στραμμένη την προσοχή τους στις συνέπειες που θα έχει πιθανή αναδιάρθρωση του δημόσιου χρέους στα εποπτικά κεφάλαια και την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών. Αρκετοί, όμως, κρούουν τώρα τον κώδωνα του κινδύνου για τις επιπτώσεις από μια περαιτέρω πτώση στις τιμές των ακινήτων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων υποχώρησε κατά 4,3% το τρίτο τρίμηνο του 2010 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα το 2009, ενώ είχε καταγράψει πτώση 4% το τελευταίο τρίμηνο του 2009 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα το 2008.
Ομως παράγοντες της κτηματαγοράς θεωρούν ότι τα παραπάνω μεγέθη δεν αποτυπώνουν την πραγματική εικόνα στην αγορά. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συγκλίνουσες απόψεις συμβούλων ακινήτων και κτηματομεσιτών τοποθετούν την πτώση των τιμών των διαμερισμάτων στην περιοχή της Αθήνας κοντά στο 10% κατά μέσο όρο πέρυσι και στο 15%-20% από το 2008.
Η κατάσταση στην κτηματαγορά αναμένεται να χειροτερεύσει περισσότερο, λόγω της ύφεσης, των φόρων και της αύξησης των αντικειμενικών αξιών.
Ορισμένοι επισημαίνουν ότι η Τράπεζα της Ελλάδος λαμβάνει τα πρωτογενή στοιχεία σχετικά με την αξία και την ποιότητα των οικιστικών ακινήτων από τις τράπεζες και ότι αυτά βασίζονται στις εκτιμήσεις των υπηρεσιών των τελευταίων και των συνεργαζόμενων ιδιωτικών μηχανικών. Πρόκειται για ακίνητα που είτε χρηματοδοτούνται απευθείας είτε χρησιμοποιούνται ως εξασφάλιση για χορηγούμενα δάνεια. Στελέχη της κτηματαγοράς αναφέρουν -και τραπεζίτες παραδέχονται- ότι είναι προς το συμφέρον των τραπεζών να μην καταγράφονται οι μεγάλες μειώσεις τιμών στα ακίνητα που θα μπορούσαν να επιβαρύνουν κεφαλαιακά τις τράπεζες στη σημερινή δύσκολη χρονική συγκυρία. Μάλιστα, πολλές από τις εκτιμήσεις για την αξία των ακινήτων δεν αφορούν αγοραπωλησίες αλλά επανεκτιμήσεις της αξίας τους. Αυτό γίνεται για να χρησιμοποιηθούν ως «καλύψεις» σε παλαιότερα δάνεια (προσημειώσεις).
Τα στεγαστικά δάνεια θεωρούνται από τα πιο ασφαλή λόγω των εξασφαλίσεων, π.χ. προσημείωση ακινήτου, που διαθέτουν και επομένως επιβαρύνουν τα πιστωτικά ιδρύματα λιγότερα από άλλες κατηγορίες δανείων. Σε ένα μέσο δάνειο η αξία του ακινήτου που χρηματοδοτείται ανέρχεται στο 120% του δανείου, π.χ. 120 ευρώ για 100 ευρώ στεγαστικό δάνειο. Σ' αυτή την περίπτωση η τράπεζα πρέπει να βάλει στην άκρη κεφάλαια 2,8 ευρώ ή 35% του 8% των 100 ευρώ για να καλύψει τον κίνδυνο να μην αποπληρωθεί το δάνειο. Αν όμως η αξία του ακινήτου υποχωρήσει ή το δάνειο αυξηθεί και η αναλογία πέσει κάτω από το 120%, η τράπεζα θα επιβαρυνθεί κεφαλαιακά, αφού είναι υποχρεωμένη να βάλει στην άκρη μεγαλύτερο ποσό, αναφέρουν τραπεζίτες.
Στην υποθετική περίπτωση, όμως, που η αξία του ακινήτου υποχωρούσε αρκετά ώστε να είναι ίση με το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου, π.χ. 100 ευρώ αξία προς 100 ευρώ δάνειο, η τράπεζα θα έπρεπε να βάλει στην άκρη περισσότερα κεφάλαια: 1,2 ευρώ για το 75% αντί 35% προηγουμένως στο 8% του μη εξασφαλισμένου ποσού ή 20 ευρώ (120-100) στο ανωτέρω παράδειγμα.
Οταν ήταν ψηλά
Στελέχη τραπεζών εκτιμούν ότι το 50% και πλέον του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων δόθηκαν την περίοδο 2006-2008 που οι εμπορικές τιμές των οικιστικών ακινήτων ήταν σε υψηλά επίπεδα. Μάλιστα, το ύψος του δανείου, στεγαστικού και κατασκευαστικού, ανερχόταν στο 100% της εμπορικής αξίας σε πολλές περιπτώσεις.
Επομένως, ο κίνδυνος να επιβαρυνθούν κεφαλαιακά οι τράπεζες αν οι τιμές των ακινήτων πέσουν αρκετά είναι υπαρκτός και έχουν κάθε λόγο να μη θέλουν μια τέτοια εξέλιξη.
Υψηλόβαθμο στέλεχος που ρωτήθηκε σχετικά ανέφερε ότι οι εμπορικές τιμές που χρησιμοποιούν οι τράπεζες στην αποτίμηση της αξίας των ακινήτων είναι 10%-15% πιο χαμηλές απ' αυτές που αναφέρονται στην κτηματαγορά εκεί επομένως έχουν περιθώριο ασφαλείας.
Πρέπει να σημειωθεί επίσης ότι ο κίνδυνος για τα στεγαστικά δάνεια που δόθηκαν πριν το 2006 είναι περιορισμένος γιατί αφενός το υπόλοιπο αυτών των δανείων είναι πλέον μικρό και αφετέρου οι αγοραπωλησίες είχαν γίνει σε χαμηλότερες τιμές.
