Tου Γιαννη Σιωτου
Αν διαβάσει κάποιος τις εκτιμήσεις για την πορεία της αγοράς ακινήτων στις ΗΠΑ και στη Βρετανία, σίγουρα θα αισθανθεί μελαγχολία. Παρά το γεγονός ότι οι περισσότεροι ειδικοί εμφανίζονται επιφυλακτικοί στο αν η ανάκαμψη είναι διατηρήσιμη εν τούτοις κανείς δεν αμφισβητεί ότι ήδη τα σημάδια είναι αισιόδοξα. Και όλα αυτά γιατί έγιναν συγκεκριμένες παρεμβάσεις για τη στήριξη της αγοράς. Στην ελληνική αγορά κανείς δεν μπορεί να υποστηρίξει με πειστικό τρόπο ότι βλέπει φως στο τούνελ. Αντίθετα οικονομολόγοι, τραπεζίτες, μεσίτες και κατασκευαστές ομολογούν ότι για δώδεκα τουλάχιστον μήνες η αγορά θα έχει πτωτική πορεία με τις επενδύσεις σε κατοικία να είναι στο ναδίρ και τις αγορές να βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας. Αν μάλιστα επιβεβαιωθούν και οι εκτιμήσεις που θέλουν την τραπεζική αγορά τους προσεχείς μήνες να αντιμετωπίζει προβλήματα ρευστότητας, τότε οι προοπτικές είναι ακόμα πιο δυσοίωνες, αφού η χρηματοδότηση της στεγαστικής πίστης ίσως να είναι μικρότερη και από το 2009. Αυτό λοιπόν που διαπιστώνει κανείς είναι ότι η αγορά κατοικίας έχει αφεθεί από το κράτος στην τύχη της. Κανένα μέτρο ενίσχυσης της ζήτησης δεν έχει ανακοινωθεί, καμία πολιτική ενίσχυσης της στεγαστικής πίστης δεν έχει εξαγγελθεί, καμία δήλωση στήριξης δεν έχει γίνει από τους αρμόδιους υπουργούς. Και το εύλογο ερώτημα που ανακύπτει είναι ένα μεγάλο γιατί. Η αγορά ακινήτων τελικά υπάρχει μόνο για να μαζεύει το υπουργείο Οικονομικών έσοδα; Δεν καταλαβαίνει κανείς ότι σε τελευταία ανάλυση ο κλάδος συνεισφέρει πολύ περισσότερα στο ΑΕΠ αυτής της χώρας από δεκάδες κλάδους του εμπορίου; Δεν συνειδητοποιεί κανείς ότι αν συνεχιστεί η ύφεση της οικοδομικής δραστηριότητας οι επιπτώσεις στο κοινωνικό ιστό μικρών κοινωνιών που ζουν από τα τούβλα θα είναι καταλυτικές; Ισως δεν γνωρίζουν ότι πολλές τοπικές οικοδομικές επιχειρήσεις σε νησιά και σε τουριστικούς προορισμούς έχουν απολύσει το 1/3 του δυναμικού τους και αν συνεχιστεί η κατάσταση αυτή θα απολύσουν και άλλους. Μια τέτοια επιλογή στην Αθήνα περνά απαρατήρητη, αλλά σε μια μικρή και κλειστή κοινωνία 1.000 ή 2.000 ανθρώπων οι απολύσεις αυτές προσλαμβάνουν άλλες διαστάσεις.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι σήμερα η αγορά κατοικίας χρειάζεται στήριξη και υποστήριξη, όχι τόσο για να ανακάμψει όσο για να μην πέσει ακόμα χαμηλότερα. Το χειρότερο από όλα είναι ότι σε μια ημιθανή αγορά ακόμα και οι δυνατότητες άντλησης φορολογικών εσόδων περιορίζονται στο ελάχιστο. Το «ουκ αν λάβοις παρά του μη έχοντος» φαίνεται ότι δεν το γνωρίζουν εκείνοι που χαράσσουν και υλοποιούν την οικονομική πολιτική".
Για το ίδιο θέμα, στην ίδια εφημερίδα, διαβάζουμε:
"Μείωση πωλήσεων κατά 40% το 2009 και έπεται συνέχεια
Επτά στους δέκα δεν προτίθενται να αγοράσουν ακίνητο την επόμενη διετία
Tου Nικου X. Ρουσανογλου
Πτώση πωλήσεων της τάξεως του 40% έναντι του προηγούμενου έτους και αναλογικά μικρή κάμψη των τιμών κατά 5% μέσο όρο χαρακτήρισαν την αγορά κατοικίας κατά το 2009, όπως ανέφερε ο γενικός διευθυντής της Alpha Aστικά Ακίνητα, Αντώνης Λεούσης, στο πρόσφατο συνέδριο Real Estate της Helexpo. Την ίδια στιγμή, τονίστηκε ότι το απόθεμα των απούλητων νεόδμητων κατοικιών μειώθηκε κατά τη διάρκεια του 2009, από τις περίπου 155.000 - 160.000 που υπολογίζονταν στις αρχές του έτους, σε 135.000 - 140.000 στα τέλη Δεκεμβρίου. Η μείωση αυτή αποδίδεται περισσότερο στο ότι δεν κατασκευάστηκαν πολλές νέες κατοικίες, μιας και η πλειονότητα των κατασκευαστών επέλεξε να απέχει από νέες επενδύσεις στην αγορά, τη στιγμή που το κλίμα μόνο ευνοϊκό δεν μπορεί να χαρακτηριστεί.
Αυτό άλλωστε αποδείχθηκε με τον πλέον εμφατικό τρόπο από τη δημοσκόπηση που πραγματοποίησε με τηλεφωνική συνέντευξη σε δείγμα 1.046 ατόμων (περίοδος 29 Δεκεμβρίου έως 14 Ιανουαρίου) το τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, υπό τον κ. Επαμεινώνδα Πανά. Ενα από τα κεντρικά συμπεράσματα της δημοσκόπησης ήταν ότι ποσοστό 67% των ερωτηθέντων, δηλαδή σχεδόν 7 στους 10, δήλωσε ότι δεν προτίθεται να αποκτήσει κατοικία τα επόμενα δύο χρόνια (2010-2011). Μάλιστα, το εν λόγω ποσοστό αυξάνεται ακόμα περισσότερο σε 77%, όταν το ερώτημα αφορά την απόκτηση εξοχικής κατοικίας.
Αν το δει κανείς αντίστροφα, προκύπτει ότι μόλις το 11,7% σχεδιάζει να αποκτήσει κύρια κατοικία την επόμενη διετία, ενώ αντίστοιχα μόλις το 8,3% τρέφει ανάλογες φιλοδοξίες ως προς την αγορά εξοχικού έως τα τέλη του 2011.
Οι κατασκευαστές που διαθέτουν αρκετά απούλητα διαμερίσματα καλούνται να βρουν τρόπους να προσελκύσουν περισσότερους αγοραστές, σε μια περίοδο που οι τελευταίοι εμφανίζονται μάλλον απρόθυμοι να ακολουθήσουν τα «κελεύσματα». Ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι αιτίες της αναβολής αγοράς κατοικίας, μιας και σε ποσοστό 40% οι ερωτηθέντες θεωρούν ότι η μη απόκτηση ακινήτου από την πλευρά τους έγκειται στο ότι «η πολιτεία βάζει χέρι στα ακίνητα». Ωστόσο, το 64% δεν πιστεύει ότι θα μπορούσε να εξυπηρετήσει ένα στεγαστικό δάνειο.
Αναφορικά με την πορεία των τιμών, το 45% των συμμετεχόντων πιστεύει ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν, ενώ το ποσοστό αυτό αυξάνεται στο 60% στις ηλικίες κάτω των 29 ετών. Ωστόσο, όσο υψηλότερο είναι το επίπεδο εκπαίδευσης των ερωτηθέντων, τόσο πιθανότερο είναι να θεωρούν ότι οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν.
Σε βάθος χρόνου πάντως και συγκεκριμένα στη διάρκεια των επόμενων πέντε ετών, το 47% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν, ενώ στις ηλικίες άνω των 60 ετών, το αντίστοιχο ποσοστό αυξάνεται στο 56%. Από την άλλη, μόλις το 29% των ερωτηθέντων σε άνετη οικονομική κατάσταση πιστεύει ότι οι τιμές θα ακολουθήσουν ανοδική πορεία. Αντίστοιχα, το 48% απαντά αρνητικά στο ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών θα είναι η επόμενη μεγάλη φούσκα.
Το ζητούμενο πλέον για την αγορά ακινήτων είναι η πορεία που θα ακολουθήσει στο εγγύς μέλλον. Στο πλαίσιο αυτό, το 40% των συμμετεχόντων στην έρευνα εκτιμά ότι η γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας θα είναι εκείνη που θα καθορίσει την πορεία της κτηματαγοράς. Αντίστοιχα, ο δεύτερος σημαντικότερος παράγοντας θα είναι η κατάσταση της αγοράς εργασίας. Ωστόσο, οι γυναίκες αξιολογούν την αγορά εργασίας ως τον υπ’ αριθμόν ένα καθοριστικό παράγοντα. Σε κάθε περίπτωση, δύσκολα μπορεί κανείς να εκτιμήσει το πότε θα ανακάμψει η αγορά, δεδομένου ότι προς το παρόν το 50% των ερωτηθέντων πιστεύει ότι σήμερα δεν είναι καλή περίοδος για αγορά ακινήτου, κάτι που επιβεβαιώνεται κι από το ότι το 66% θεωρεί ότι δεν τους συμφέρει να λάβουν στεγαστικό δάνειο υπό τις παρούσες συνθήκες.
Το βασικό συμπέρασμα που προκύπτει, λοιπόν, από τη δημοσκόπηση του καταναλωτικού κοινού είναι ότι τόσο η φετινή χρονιά, όσο και η επόμενη αναμένεται να αποδειχθούν ίσως ακόμα πιο δύσκολες απ’ ό,τι το 2009. Αυτό σημαίνει ότι οι πιέσεις προς τους κατασκευαστές, αλλά και τους μεσίτες που επίσης πλήττονται από τις χαμηλές πωλήσεις, θα συνεχιστούν, οδηγώντας αρκετούς επαγγελματίες εκτός αγοράς. Διόλου τυχαία συζητούνται ήδη λύσεις συνενώσεων και συγχωνεύσεων".
Τα άρθρα επί του θεματος συνεχίζονται.
" Η ανάκαμψη της αγοράς, «κλειδί» στην αύξηση δημοσίων εσόδων
Σε μια περίοδο που οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων εμφανίζονται δυσοίωνες, η κάθε παρέμβαση της πολιτείας αποκτά σημαίνοντα ρόλο, μιας και είναι ικανή να διαμορφώσει τάσεις. Στο πλαίσιο αυτό, η πληθώρα «διαρροών» και φημών σχετικά με τις φορολογικές αλλαγές που αναμένονται στην αγορά φέτος, μόνο καλό δεν είναι, ιδίως από τη στιγμή που και η γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας εμφανίζεται να διάγει περίοδο κρίσης. Εν ολίγοις, η κυβέρνηση καλείται να ισορροπήσει σε ένα τεντωμένο σκοινί τους επόμενους μήνες, έχοντας να επιλέξει ανάμεσα στην άντληση περισσότερων εσόδων από τα ακίνητα και την τόνωση της αγοράς.
Η εύρεση της χρυσής τομής μεταξύ των δύο φαίνεται πως θα πρέπει να είναι το ζητούμενο, μιας και όπως έχει αποδειχθεί και σε άλλες αντίστοιχου χαρακτήρα παρεμβάσεις (π.χ. τέλη κυκλοφορίας) τα αποτελέσματα ενδέχεται να είναι τα αντίθετα από τα προσδοκώμενα. Εν ολίγοις, ο συνδυασμός, μεταξύ άλλων, των επικείμενων νέων -και σαφώς υψηλότερων- αντικειμενικών αξιών, με την αντικατάσταση του ΕΤΑΚ με τον νέο ΦΜΑΠ, αλλά και τη ρύθμιση για τη νομιμοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων, συνθέτουν ένα εκρηκτικό «κοκτέιλ» που είναι σε θέση να τινάξει στον αέρα έναν κλάδο, που ήδη πνέει τα λοίσθια.
Οι αγοραπωλησίες του 2009 εμφάνισαν κάθετη πτώση έναντι του 2008 της τάξεως του 40%-50%, ενώ οι προοπτικές για το τρέχον έτος είναι ακόμα χειρότερες. Αυτό σημαίνει ότι αν επιβαρυνθεί κι άλλο η αγορά, οι συναλλαγές θα μειωθούν ακόμα περισσότερο, με αποτέλεσμα και τα έσοδα του Δημοσίου θα εμφανίσουν νέα μείωση. Ετσι, το αποτέλεσμα θα είναι εν τέλει αντίθετο από την αρχική στόχευση που είναι όχι μόνο ο εξορθολογισμός του φορολογικού συστήματος, αλλά και η ενίσχυση των κρατικών ταμείων. Εκτός από τις όποιες παρεμβάσεις φορολογικού χαρακτήρα, καίριο ρόλο για τη βελτίωση του κλίματος, θα διαδραματίσουν, τόσο η πορεία των τιμών όσο και η ευκολότερη πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση, παράλληλα με τη βελτίωση της ψυχολογίας στην αγορά. Προς το παρόν, όμως, τέτοιες συνθήκες μάλλον είναι απίθανο να δημιουργηθούν τουλάχιστον το 2010, κάτι που σημαίνει ότι η οικοδομική δραστηριότητα θα εξακολουθήσει να κινείται με πτωτικούς ρυθμούς".
Παραμένοντας στο θέμα, η ίδια εφημερίδα εξετάζει τις εξελίξεις στο real estate που λαμβάνουν χώρα στην άλλη όχθη του Ατλαντικού:
"Χώροι γραφείων 4 εκατ. τ.μ. ζητούν ενοικιαστές στο Μανχάταν
Πτώση ενοικίων και αύξηση των κενών χώρων για γραφεία είναι τα στοιχεία που χαρακτηρίζουν την αγορά του Μανχάταν στη Νέα Υόρκη, σύμφωνα με τους αναλυτές. Συγκεκριμένα, οι διαθέσιμοι προς ενοικίαση χώροι έχουν πλέον αυξηθεί κατά 38% σε σχέση με πριν από ένα χρόνο, καθώς η οικονομική κρίση και οι περικοπές θέσεων εργασίας έχουν περιορίσει τη ζήτηση. Σύμφωνα με στοιχεία της Cushman & Wakefield, η επιφάνεια των προς ενοικίαση γραφείων ανέρχεται σχεδόν σε 4 εκατ. τ.μ. από το συνολικό απόθεμα του Μανχάταν, που υπολογίζεται σε 35,4 εκατ. τ.μ. Το 11% των γραφείων της πόλης είναι άδεια, ποσοστό που ισοδυναμεί με 15,5 φορές την επιφάνεια του γνωστού Εμπάιαρ Στέιτ Μπίλντινγκ.
Οπως προκύπτει, η διαθεσιμότητα γραφείων διαμορφώνεται πλέον στα υψηλότερα επίπεδα από τρίτο τρίμηνο του 2004, με αποτέλεσμα οι αναλυτές της Cushman να εκτιμούν ότι η αγορά οδεύει προς την ολοκλήρωση του καθοδικού της κύκλου. Αυτό σημαίνει ότι τα ενοίκια θα συνεχίσουν και αυτά την πορεία καθόδου των τελευταίων μηνών, αλλά όχι με μεγάλες διαφορές από τα σημερινά επίπεδα, τη στιγμή που και το ποσοστό διαθέσιμων γραφείων θα συνεχίσει, αν και όχι κατά πολύ, την ανοδική του πορεία. Σε κάθε περίπτωση, η Cushman εκτιμά ότι η αγορά δεν θα εμφανίσει σοβαρές διαφοροποιήσεις τους προσεχείς εννιά μήνες.
Η εξέλιξη αυτή πάντως κρίνεται αναμενόμενη, μιας κι η ζήτηση γραφείων στη μεγαλύτερη και ακριβότερη αγορά των ΗΠΑ, τη Νέα Υόρκη, έχει ακολουθεί πορεία ελεύθερης πτώσης από την κατάρρευση της Lehman Brothers τον Σεπτέμβριο του 2008. Η πόλη έχει απολέσει περίπου 40.000 θέσεις εργασίας στον χρηματοπιστωτικό τομέα, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία. Πάντως, το ποσοστό διαθέσιμων γραφείων διατηρήθηκε σταθερό κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2009, συγκριτικά με το προηγούμενο διάστημα. Σε κάθε περίπτωση, το 2009 αποδείχθηκε έτος προκλήσεων για τους φορείς της αγοράς γραφείων, δεδομένου ότι και τα ενοίκια υποχώρησαν με ρυθμό 33%, σύμφωνα με έκθεση της FirstService Williams, μεσιτικού γραφείου επαγγελματικών ακινήτων. Αν μάλιστα συνυπολογιστούν και οι παραχωρήσεις στις οποίες προχωρούν οι ιδιοκτήτες, προκειμένου να προσελκύσουν χρήστες, όπως είναι η παραχώρηση κάποιων μηνών χωρίς χρέωση, τότε η πτώση των ενοικίων αγγίζει το 50%. Είναι, επίσης, χαρακτηριστικό ότι στις περιοχές του κεντρικού Μανχάταν, όπου κατά κανόνα διατηρούν τα γραφεία τους οι χρηματοπιστωτικοί και επενδυτικοί οργανισμοί, το ποσοστό κενών γραφείων διαμορφώνεται σε 14,3%, από 11,9% πριν από ένα χρόνο (όταν στο σύνολο του Μανχάταν το ποσοστό είναι της τάξεως του 11%).
Αντίστοιχα, στη συνοικία της Γουόλ Στριτ, τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 22% το 2009, με τη διαθεσιμότητα να αυξάνεται σε 13% από 10,5% το προηγούμενο έτος. Οπως αναφέρει η έρευνα, η ανάκαμψη της αγοράς συνδέεται ευθέως με την ανάκαμψη των εταιρειών του κλάδου των χρηματοοικονομικών, οι οποίες καταλαμβάνουν συνολικά το 30% των γραφείων της Νέας Υόρκης. Αυτό σημαίνει ότι η βελτίωση των συνθηκών θα απαιτήσει κάποιο χρόνο".
Επί τη ευκαιρία, θυμήθηκα ένα ακόμη άρθρο, που είχε δημοσιευτεί στην "Καθημερινή" στις 19/12/2009:
"Πορεία χωρίς πυξίδα
Tου Γιαννη Σιωτου
Τις τελευταίες μέρες προσπάθησα να καταγράψω τις πολιτικές που ακολούθησαν χώρες σε ολόκληρο τον κόσμο, που η αγορά ακινήτων τους επλήγη από την κρίση, ώστε να αντιστρέψουν το αρνητικό κλίμα και να στηρίξουν τις επιχειρήσεις του κλάδου. Ολες σχεδόν εφήρμοσαν προγράμματα αναθέρμανσης της αγοράς που ξεκινούσαν από φοροαπαλλαγές και παρεμβάσεις στη διαδικασία των πλειστηριασμών (ΗΠΑ), συνέχιζαν σε προγράμματα αναβάθμισης δημοσίων κτιρίων (Γαλλία) και κατέληγαν σε επιτάχυνση της χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας (Κίνα).
Διαπίστωσα ότι η χώρα μας και η Ιρλανδία ήταν οι μοναδικές που στάθηκαν στην πραγματικότητα απαθείς στην κατρακύλα και από ό,τι φαίνεται την απάθεια αυτή την πληρώνουν μέσω της ραγδαίας υποχώρησης του ΑΕΠ τους. Στην Ιρλανδία μάλιστα που οι αποδόσεις κατρακύλησαν αναζητούν τρόπους για να αντιστρέψουν το αρνητικό κλίμα και να βάλουν μπροστά τη μηχανή των κατασκευών. Στην Ελλάδα όμως φαίνεται ότι δεν έχουμε καταλάβει τι ακριβώς γίνεται και κυρίως πώς ακριβώς λειτουργεί η συγκεκριμένη αγορά. Για παράδειγμα, δεν είναι λίγοι εκείνοι που συνδέουν την ανάκαμψη της οικοδομής με το πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων. Δυστυχώς όμως αγνοούν ότι οι επενδύσεις στις κατοικίες που είναι το σημαντικότερο ποσοστό της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας δεν έχει καμία σχέση με τα δημόσια έργα.
Πρόκειται για δύο διαφορετικές αγορές, στις οποίες δραστηριοποιούνται εντελώς διαφορετικές επιχειρήσεις καθώς στη μεν δεύτερη οι βαθμοί συγκέντρωσης είναι ιδιαίτερα υψηλοί (μερίδια αγοράς επιχειρήσεων με βάση τον κύκλο εργασιών), ενώ στην πρώτη δραστηριοποιούνται μεσαίες και μικρές οικοδομικές επιχειρήσεις οι οποίες επικεντρώνουν τη δραστηριότητά τους στην κατασκευή κατοικιών. Ακόμα και τα περίφημα προγράμματα αναβάθμισης του αποθέματος των ακινήτων μάλλον αρνητικά επηρεάζουν τη δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων που κατασκευάζουν κατοικίες.
Αυτό που πρέπει να συνειδητοποιήσουν οι υπεύθυνοι για τη χάραξη της οικονομικής πολιτικής είναι ότι όσο καθυστερούν τη λήψη μέτρων ή θεωρούν την ιδιοκτησία εργαλείο για την άντληση φορολογικών εσόδων τόσο οι επιπτώσεις θα γίνονται πιο επώδυνες για τα έσοδα του προϋπολογισμού και των ασφαλιστικών ταμείων. Αλήθεια δεν έχει σκεφτεί κανείς πόσο επηρεάστηκαν τα έσοδα από τη μείωση των πωλήσεων των τσιμεντοβιομηχανιών, των επιχειρήσεων οικοδομικών υλικών αλλά και κλάδων του εμπορίου που είναι άμεσα συνδεδεμένοι με την κατοικία (έπιπλα, οικιακός εξοπλισμός κ.ά.); Μάλλον δεν το έχουν μετρήσει ακόμα, γιατί αν το είχαν μετρήσει και εξακολουθούσαν όχι απλώς να αδιαφορούν, αλλά να δυσκολεύουν την ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας τότε θα έπρεπε όλοι μας να ανησυχούμε. Σε κάθε περίπτωση ποτέ δεν είναι αργά, αν υπάρχουν εκείνοι που είναι διατεθειμένοι να επενδύσουν σε τούβλα και γη".
Σχόλια θα ήθελα να κάνουμε εντός του Τμήματος. Επειδή, όμως, μια εικόνα χίλιες λέξεις, επισυνάπτω δύο γραφήματα:
